Algunas reformas de interés en materia de financiación hipotecaria

En los últimos años, la financiación hipotecaria ha sido uno de los campos que más se ha visto reformado con el fin de proteger a los consumidores y usuarios de estos productos.

Sin duda, la transposición de la Directiva 2014/17/UE será un hito en materia de financiación hipotecaria, ya que por primera vez, se armonizará la comercialización y concesión de los diferentes productos de financiación hipotecaria respecto a los bienes inmuebles de uso residencial en los Estados miembros.

Hasta entonces, nos gustaría destacar algunas normas que ya están en vigor en materia de protección a particulares.

• Limitación de la responsabilidad hipotecaria al local de negocio.

De esta manera, el punto 5 del anejo 6 de la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, señala la obligación que tiene la entidad prestamista, con carácter previo a la contratación del crédito hipotecario, de informar en los casos en los que la garantía hipotecaria recaiga sobre el local de negocio donde se ejerza la actividad que constituya el medio de vida del prestatario, con claridad, si la garantía se limita al valor del bien hipotecado (de conformidad con lo que establece el artículo 140 de la Ley Hipotecaria), o se extiende a los demás bienes presentes y futuros del patrimonio del deudor (ex. art. 1.911 del Cciv.).

• Medidas de fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

El art. 6.2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha establecido que se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Este obligación de la expresión manuscrita será obligatoria en los contratos en los que el prestatario sea persona física y la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, siempre y cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1. que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;
2. que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;
3. que se concedan en una o varias divisas.

• La cesión de créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda del deudor.

Aunque es una medida que sólo afectará al ámbito del territorio catalán, cabe mencionar la Disposición Adicional de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Dicha disposición establece la posibilidad de que en la cesión de créditos que han sido garantizados con la vivienda del deudor y este es un consumidor, si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda.

Como se puede comprobar, la citada ley catalana amplia el derecho de retracto en caso de cesión de créditos, no limitándolo a la cesión de créditos litigiosos, tal y como establece el art. 1.535 del Cciv.

En otras palabras, y a tenor de la citada ley catalana, se puede afirmar que a partir de ahora toda cesión de créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda del deudor-consumidor que ocurra en Cataluña podrá ser objeto de retracto, siempre y cuando la misma haya sido a título oneroso (atención a la cesión de créditos a fondos de inversión).

Sin perjuicio de lo anterior, lo que la Ley no menciona es el plazo para ejercitar dicho derecho de retracto ni los términos en los que hay que hacer lo mismo. Una posible opción, sería aplicar el plazo de nueve días del Cciv., contados desde que el cesionario le reclame el pago al deudor.