europaEl pasado 4 de febrero de 2014, se aprobó la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, siendo uno de sus objetivos la recuperación de la confianza de los consumidores en el mercado crediticio hipotecario.

Y para conseguir este objetivo, el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión han establecido las líneas centrales para implantar mercados responsables y fiables que protejan a los consumidores y eviten situaciones de sobreendeudamiento, como las vividas en los años de la crisis financiera padecida (desahucios, impagos, morosidad, elevada litigiosidad, etc.).

¿Y cómo Europa pretende conseguir este objetivo?

La fórmula elegida es la armonización normativa a nivel europeo en el campo de los productos de financiación a consumidores (personas físicas que actúan con fines ajenos a sus actividades comerciales o empresariales) y garantizados sobre un bien inmueble de uso residencial (su vivienda).

Si bien, la citada norma europea abarca muchos aspectos de los préstamos hipotecarios sobre vivienda a particulares, el presente artículo se quiere centrar en aquellos que guardan relación con la acreditación del nivel adecuado de conocimientos y competencia del personal de entidades prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados, es decir, su grado de profesionalidad, sin perjuicio de que también se abordarán otros aspectos como la incidencia de la norma en la política remuneratoria y las posibles consecuencias de una evaluación incorrecta de la solvencia del cliente-consumidor.

En efecto, con la nueva Directiva en la mano, ya no sólo se pedirá a los profesionales de este sector que vendan muchos préstamos hipotecarios o que capten muchos clientes, sino que también se les va a exigir legalmente que demuestren los conocimientos y la competencia pertinente para poder desarrollar su trabajo.

En otras palabras, las entidades del sector hipotecario deberán acreditar que sus empleados reúnen la cualificación adecuada para comercializar este tipo de productos.

Por tanto, se puede afirmar que el sector de la financiación hipotecaria se encuentra ante nuevos retos que deberá superar en los próximos meses, debiendo combinar su actual profesionalidad con la necesaria adaptación a los nuevos tiempos.

El primero de estos retos es que las entidades deberán exigir a su personal poseer y mantener actualizado una cualificación adecuada conforme a las directrices marcadas por el art. 9 de la Directiva 2014/17/UE y el anexo III de la misma.

¿Qué entidades?

Aquellas que presten la actividad de elaboración, oferta o concesión de contratos de crédito a particulares con garantía hipotecaria sobre su vivienda, así como en la actividad de intermediación de crédito y de servicios de asesoramiento.

¿Qué personal?

Este nivel de acreditación englobará tanto a los empleados de las entidades prestamista, del intermediario de crédito o del representante designado como al personal subcontratado que trabaje para el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado.

De esta manera, la Directiva 2014/17/UE establece que el personal que interviene directamente en las actividades reguladas por dicha norma debe incluir tanto al personal de los servicios al cliente como al personal de los servicios de apoyo que desempeñe un papel importante en el proceso del contrato de crédito, incluidos los directivos de dichas entidades.

Por el contrario, las personas que desempeñen funciones de apoyo que no tengan relación con el proceso del contrato de crédito (por ejemplo, el personal de recursos humanos, el personal de tecnologías de la información y las comunicaciones, etc.) no estarán obligadas a acreditar los conocimientos y de competencia exigidos por la citada Directiva.

¿Para cuándo?

La Directiva 2014/17/UE debería haber sido transpuesta el pasado 21 de marzo de 2016, así que esperemos que en cuanto haya cierta estabilidad política en España, se transponga. Además, la norma europea establece una previsión transitoria en el art. 3 de su Anexo III, que articula un plazo de 3 años para que el sector crediticio hipotecario se adapte a estas nuevas exigencias mediante la convalidación de años de experiencia profesional por grado de conocimientos exigidos.

Ahora bien, nadie sabe a día de hoy cómo se transpondrá la norma ni cómo será esta convalidación en España (total, sólo parcial, cuantos años serán exigidos y otros grandes interrogantes sin responder).

¿Qué se exigirá?

El anexo III de la Directiva señala el bloque de conocimientos y de competencia que deberán poseer y mantener el personal de las entidades del sector crediticio hipotecario.

a) un conocimiento adecuado de los productos de crédito y de los servicios accesorios que suelen ofrecerse junto con ellos;

b) un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de crédito ofrecidos a los consumidores, en particular en lo que respecta a la protección del consumidor;

c) un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición de bienes inmuebles;

d) un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías;

e) un conocimiento adecuado de la organización y del funcionamiento de los registros de propiedad;

f) un conocimiento adecuado del mercado del Estado miembro pertinente;

g) un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector;

h) un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia del consumidor o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la solvencia de los consumidores;

i) un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica.

¿Con qué finalidad?

Como ya se indicaba, esta Directiva pretende devolver la confianza al mercado hipotecario, y para ello, es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad dentro de sus trabajadores.

Para ello, se va a exigir a las entidades que desarrollen servicios contemplados en la Directiva que velen por los intereses de sus clientes, para que éstos puedan tomar decisiones fundadas en materia de productos de financiación.

Y para ello, es necesario que el personal de estas entidades conozca adecuadamente los productos objeto de comercialización, la normativa protectora que los regula así como los deberes de información establecidos.

Por tanto, la fórmula elegida para este primer gran reto es:

Mayor grado de conocimiento y de competencia = Mayor protección al consumidor.

politica de remuneraciónEl segundo reto al que se quiere hacer referencia es la política remuneratoria.

El art. 8 de la citada Directiva establece los principios a la hora de remunerar a los empleados del sector de financiación hipotecaria, con el fin de que éstos actúen siempre de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, teniendo en cuenta los derechos y los intereses de los consumidores.

De esta manera, la política remunerativa de la entidad deberá ser compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoviendo este tipo de gestión y no ofreciendo incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista.

Asimismo, la retribución a los empleados estará en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas.

Además, si dentro del proceso de comercialización del producto de financiación se ha prestado un servicio de asesoramiento, la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no podrá afectar a su capacidad de actuar en interés del consumidor y, en particular, no deberá depender de los objetivos de venta.

responsablePor último, el tercer reto al que se enfrenta el sector de financiación hipotecaria guarda relación con la evaluación de la solvencia del cliente-consumidor y las posibles consecuencias de su incumplimiento.

De esta manera, el art. 18 de la mencionada Directiva obliga a las entidades prestamista a sólo conceder financiación cuando del resultado de la evaluación de la solvencia se concluya que es probable que el deudor pueda cumplir con sus obligaciones (el préstamo responsable).

Dicho de otra manera, toda solicitud de financiación concedida debe contar con el resultado positivo de la evaluación de la solvencia del consumidor, pero no todo resultado positivo de la evaluación de la solvencia implica la concesión automática de la financiación.

Por tanto, la evaluación de la solvencia se configura como una obligación en fase precontractual (Cuena[1]), en la que el prestamista debe emplear la diligencia profesional necesaria para evitar aquellos escenarios de incumplimiento por parte del deudor.

Obviamente, no debe entenderse incumplida dicha obligación en todo supuesto de insolvencia del deudor, ya que no se puede exigir al prestamista la certeza de la solvencia del deudor.

No obstante, lo que sí que parece que se podría llegar a exigir a la entidad prestamista es que tenga que demostrar que ha empleado toda la diligencia debida para asegurarse de que el cliente tenía capacidad de pago suficiente para afrontar la operación concedida con la información que tuvo a su alcance.

Asimismo, lo que también parece inferirse de la citada norma es la prohibición de conceder financiación en caso que la evaluación de la solvencia resulte negativa. Incluso, se deberá informar al cliente, en determinados supuestos, del motivo de la denegación (consulta de una base de datos, etc.).

Estos deberes de diligencia vienen a reforzar la noción de préstamo responsable como mecanismo de prevención del sobreendeudamiento privado y, por ende, el objetivo anteriormente señalado de recuperar la confianza de los consumidores en el mercado crediticio hipotecario.

Hay que entender que los efectos de tal incumplimiento solo se desencadenarán si finalmente el deudor deviene insolvente, pudiendo tener la sanción efectos en el contrato con el consumidor al que se le prestó dinero, cuando no cumplía los requisitos de solvencia suficientes.

Y en este aspecto (las consecuencias del incumplimiento), es difícil predecir cómo será la transposición de la Directiva 2014/17/UE y su desarrollo en el sistema jurídico español, pero todo apunta a que seguirá la línea ya marcada por una política de concesión responsable y prudente en materia de financiación hipotecaria sobre vivienda, desconociéndose cuales serán las consecuencias legales concretas del incumplimiento de dichas obligaciones.

Por ejemplo, en Francia, el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia conlleva la pérdida de intereses remuneratorios (art. 311-48 del Código de Consumo).

En todo caso, y a la espera de lo que pueda pasar en los próximos meses, lo cierto es que las entidades que forman parten del sector crediticio hipotecario deberán ir preparándose para los retos comentados.

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[1] Cuena, M. (2014): Evaluación de la solvencia y créditos hipotecarios. El Notario del S.XXI, página 32. Publicación julio/agosto 2014. Disponible en: http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/3813-evaluacion-de-la-solvencia-y-creditos-hipotecarios

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