reloj arena 2Cada vez queda menos tiempo para que venza el plazo para transponer en España la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Y es que los Estados miembros (entre los que se incluye España) deberán haber transpuesto dicha Directiva a más tardar el 21 de marzo de 2016 (ex. art. 42 de la citada norma europea).

Muchos son los cambios introducidos por esta nueva normativa que intenta armonizar a nivel europeo la legislación en materia de financiación hipotecaria a particulares sobre vivienda, pero en este artículo, hemos querido centrarnos cómo afectará al proceso de ejecución hipotecaria.

De esta manera, el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE regula las directrices que marcarán el nuevo hábitat en el que coexistirán ejecutantes, ejecutados y, como no, jueces.

En primer lugar, la norma europea obliga a los Estados miembros a adoptar medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Concepto jurídico (razonablemente tolerantes) pendiente de determinar en España, pero que podría apuntar a los plazos en los que se debe considerar resuelto el contrato de financiación.

Al respecto, cabe recordar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ya introdujo una modificación el art. 693 de la LECiv, al establecer un límite para poder iniciar la ejecución hipotecaria de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o, un número de cuotas tal que suponga que el deudor haya incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.

No obstante, este plazo de 3 meses no ha sido pacífico por parte de los tribunales españoles, entendiendo el mismo como insuficiente, más aún, después del Auto del TJUE (Sala Sexta), de 11 de junio de 2015.

Entre otras resoluciones, cabe citar el auto nº 9/2016 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Igualada, de 19 de enero de 2016; etc.

Por otro lado, el término razonablemente tolerantes podría llegar a vislumbrar la imposición de acudir a un procedimiento de mediación o conciliación como requisito previo al inicio de una ejecución hipotecaria, reivindicación que desde hace años vienen reclamando los tribunales españoles y que suele ser usual en otros países europeos.

Sea como fuere, habrá que todavía esperar la transposición de este término a la normativa española y al resto de los Estados miembros para saber con más certeza que consecuencias tendrá en el proceso de ejecución hipotecaria.

El segundo aspecto que la Directiva 2014/17/UE señala es la limitación a los intereses de demora.

Sin fijar un criterio concreto (como podría ser un porcentaje máximo que se puede cobrar o una fórmula para calcular los mismos), la norma europea prohíbe los recargos por impago que excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.

No podemos predecir lo que finalmente ocurrirá con los intereses de demora, pero una posible solución podría ser la ya marcada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que limitó los intereses de demora objeto de reclamación, no pudiendo ser éstos superiores a tres veces el interés legal del dinero y debiendo devengarse sólo sobre el principal pendiente de pago (ex. art. 114 de la Ley Hipotecaria).

Otra posible opción sería la establecida jurisprudencialmente por la doctrina del TS. De esta manera, La sentencia núm. 265/2015 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 22 de abril de 2015, consideró que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones.

En tercer lugar, el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE ha marcado los pasos hacía donde debe dirigirse el final de cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria, señalando la norma europea que se deberán adoptar medidas que faciliten el reembolso al ejecutado en aquellos casos en que la deuda no quede saldada al término del procedimiento, con el fin de proteger al deudor.

Tras estos pasos, parece entreverse una idea clara: la extinción de la deuda (o la cuasi-extinción) con la ejecución del bien hipotecado, con el fin de evitar el mayor número de situaciones de sobreendeudamiento prolongadas en el tiempo, que provocan la muerte civil de muchos ejecutados.

En conexión con las nuevas medidas al procedimiento de ejecución hipotecaria que la citada Directiva impondrá, cabe mencionar las posibles consecuencias en casos que no se cumplan con los nuevos requisitos de evaluación de la solvencia del cliente-consumidor exigidos por el art. 18 y, sobre todo, como afectará su incumplimiento como posible causa de oposición al procedimiento de ejecución hipotecaria.

De esta manera, el art. 18 de la mencionada Directiva obliga a las entidades prestamista a sólo conceder financiación cuando del resultado de la evaluación de la solvencia se concluya que es probable que el deudor pueda cumplir con sus obligaciones.

Dicho de otra manera, toda solicitud de financiación concedida debe contar con el resultado positivo de la evaluación de la solvencia del consumidor, pero no todo resultado positivo de la evaluación de la solvencia implica la concesión automática de la financiación.

Por tanto, la evaluación de la solvencia se configura como una obligación en fase precontractual (Cuena[1]), en la que el prestamista debe emplear la diligencia profesional necesaria para evitar aquellos escenarios de incumplimiento por parte del deudor.

Obviamente, no debe entenderse incumplida dicha obligación en todo supuesto de insolvencia del deudor, ya que no se puede exigir al prestamista la certeza de la solvencia del deudor.

No obstante, lo que sí que parece que se podría llegar a requerir a la entidad prestamista es que tenga que demostrar que ha empleado toda la diligencia debida, para asegurarse de que el cliente tenía la capacidad de pago suficiente para afrontar la operación concedida con la información que tuvo a su alcance.

Asimismo, lo que también parece inferirse de la citada norma es la prohibición de conceder financiación en caso que la evaluación de la solvencia resulte negativa. Incluso, se deberá informar al cliente, en determinados supuestos, del motivo de la denegación (consulta de una base de datos, etc.).

Estos deberes de diligencia vienen a reforzar la noción de préstamo responsable como mecanismo de prevención del sobreendeudamiento privado y, por ende, el objetivo de recuperar la confianza de los consumidores en el mercado crediticio hipotecario.

Hay que entender que los efectos de tal incumplimiento solo se desencadenarán si finalmente el deudor deviene insolvente, pudiendo tener la sanción efectos en el contrato con el consumidor al que se le prestó dinero, cuando no cumplía los requisitos de solvencia suficientes.

Y en este aspecto (las consecuencias del incumplimiento), es difícil predecir cómo será la transposición de la Directiva 2014/17/UE y su desarrollo en el sistema jurídico español, pero todo apunta a que seguirá la línea ya marcada por una política de concesión responsable y prudente en materia de financiación hipotecaria sobre vivienda.

Por ejemplo, en Francia, el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia conlleva la pérdida de intereses remuneratorios (art. 311-48 del Código de Consumo).

En todo caso, y a la espera de lo que pueda pasar en los próximos meses, lo cierto es que las entidades que forman parten del sector crediticio hipotecario deberán ir preparándose para las nuevas reformas comentadas.

[1] Cuena, M. (2014): Evaluación de la solvencia y créditos hipotecarios. El Notario del S.XXI, página 32. Publicación julio/agosto 2014.

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reloj arena 23, 2, 1, 0… Countdown to the end of foreclosure proceedings as we know them.

 

 

The deadline is fast approaching for Spain to transpose European Parliament Directive 2014/17/EU on credit agreements for consumers relating to residential immovable property.

And that is because member states (including Spain) should have incorporated said Directive by 21 March 2016 at the latest (according to Art. 42 of the regulation itself).

Many changes are introduced by this new code which aims to harmonise mortgage credit legislation across the European Union. In this article, however, we have focussed on how it will affect the process of foreclosure.

Article 28 of Directive 2014/17/EU provides the regulatory framework which establishes a new working habitat for plaintiffs, defendants and, of course, judges.

Firstly, the European regulation obliges Member States to adopt measures that encourage creditors to exercise reasonable forbearance before foreclosure proceedings are initiated.

This legal concept (reasonable forbearance) has yet to be defined in Spain, although it could be understood in terms of the time periods in which  borrowers are considered to be in anticipatory breach of credit agreements.

In this respect, it is worth recalling that Spanish Law 1/2013, passed on 14 May, already amended Article 693 of the Civil Procedural Act by establishing a limit to initiate foreclosure proceedings of three months’ failure to meet mortgage repayments or a total number of non-payments equalling at least three months’ quotes.

However, this three-month limit has not appeased the Spanish courts andshould be considered insufficient, even more so after the Order of the Court of Justice (Sixth Chamber), 11 June 2015.

Among other decisions, it is worth citing Order Nº 9/2016 by the Igualada Court of First Instance and Instruction Nº 1 on 19 January 2016.

The term reasonable forbearance, meanwhile, could herald the obligation to undertake mediation or conciliation proceedings as a pre-requisite to initiating a mortgage credit foreclosure process, a measure which the Spanish courts have been demanding for a number of years.

In any case, we will have to wait until this term is transposed into Spanish Law and into the laws of other Member States in order to understand with greater certainty what consequences it will have on foreclosure proceedings.

The second issue addressed by Directive 2014/17/EU is a cap on default interest charges.

Without establishing specific criteria (such as a maximum percentage chargeable or a formula to calculate rates) the EU regulation prohibits default charges that are greater than necessary to compensate the creditor for costs incurred as a result of the default.

We cannot predict what the final outcome will be with regard to default charges, although a possible solution may be that already established in Law 1/2013, 14 May, which limits the default interest chargeable to three times the legal interest rate, calculated only on the outstanding capital (amendment to art. 14 of the Mortgage Law).

Another possible option would be that established jurisprudentially by the Supreme Court. In this respect, Sentence Nº 265/2015 of the Supreme Court, Civil Chamber, on 22 April 2015 considered that the increase of two percentage points contemplated in art. 576 of theCivil Procedural Act to establish default interest rates is the most adequate legal criteria to set the default interest   on personal loans agreed with consumers, as it does not impose a high level of charges on those who have failed to meet their repayments.

Thirdly, art. 28 of Directive 2014/17/EU indicates the route foreclosure processes should take, stating that in those cases where outstanding debt remains after foreclosure proceedings, measures to facilitate repayment should be in placeso as to protect consumers.

Thus far, a clear idea can be discerned: final settlement (or quasi-settlement) of mortgage credits though foreclosure, aimed, as far as possible, at avoiding situations of long-term over-indebtedness and the consequent social disenfranchisement of many borrowers after foreclosure.

Related to the new measures in the foreclosure process which the Directive will imply, it is worth mentioning the possible consequences in those cases which do not comply with the new requirements to assess consumer credit worthiness outlined in art. 18 and, most of all, how non-compliance may be taken as cause for opposition to foreclosure proceedings.

Article 18 of the Directive obliges creditorsto grant loans only when the result of the creditworthiness assessment indicates that the obligations resulting from the credit agreement are likely to be met (responsible lending).

In other words, every application where a loan is granted should include a positive creditworthiness assessment of the consumer, although a positive creditworthiness assessment does not automatically imply that finance will be provided.

A credit-worthiness assessment, then, is conceived as a pre-contractual obligation (CUENCA) in which the lender should employ the professional diligence necessary to avoid mortgage default situations on the part of the debtor.

Obviously, non-compliance of this obligation should not be assumed in every case of borrower insolvency, as the lender cannot be expected to guarantee with absolute certainty the borrower’s creditworthiness.

However, what the lender could be asked to provide is evidence that it had employed an appropriate level of due diligence, with the information available, to check that the consumer had sufficient capacity to meet the credit repayment obligations as agreed.

What may also be inferred from this regulation is that finance must not be provided when a creditworthiness assessment is negative. Furthermore, the client should be informed, in certain cases, of the reason for refusal (database checks etc.).

These due diligence tasks reinforce the notion of responsible lending as a mechanism to prevent private over-indebtedness and, consequently, support the goal of restoring consumer confidence in the mortgage market.

It is important to underline that the effects of non-compliance only come into play if the debtor is unable to meet his obligations. In this case, the lender may be penalised with effect to loan contracts with consumers who did not meet creditworthiness requirements.

In this respect (the consequences of non-compliance) it is difficult to predict how Directive 2014/17/EU will be transposed and develop within the Spanish legal system, although every indication is that it will follow the  already-established route of responsible and prudent home mortgage lending.

In France, for example, failure to assess consumer creditworthiness is penalised with the loss of remunerative interest (art. 311-48 of the Consumer Code).

In any case, and pending developments over the next few months, the financial institutions that make up the mortgage lending market in Spain should certainly start getting ready for the new reforms outlined here.

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5 Comentarios

  1. […] Con este título, se ha dado a conocer la norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, de la que ya hemos hablado en anteriores artículos (ver enlaces sobre los nuevos retos para los empleados de entidades bancarias con la Directiva 2014/17, sobre el uso de la mediación como requisito previo y sobre la ejecución hipotecaria). […]

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