El pasado 18 de marzo de 2017, se publicó en el BOE el RDL 5/2017 por medio del cual se modifican el RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas) y la Ley 1/2013, de 14 de mayo (suspensión de lanzamientos en determinados procesos de ejecución hipotecaria).
¿Quiénes se ven beneficiados por el nuevo RDL 5/2017?
De esta manera, los criterios subjetivos para acogerse, tanto al Código de Buenas Prácticas, como a la suspensión de lanzamientos, se equiparan en su mayoría y se amplían a los siguientes supuestos:
- La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad (antes solo incluía los supuestos en los que el menor tuviese tres años o menos).
- La unidad familiar monoparental con hijos a cargo (antes se exigía que se tuviesen al menos dos hijos a cargo).
- La unidad familiar con la que convivan una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. Este requisito ya se aplicaba en la suspensión de lanzamientos y se extiende al Código de Buenas Prácticas.
- La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, criterio que se extiende al Código de Buenas Prácticas y se mantiene en la suspensión de lanzamientos.
- En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.
¿Alguna novedad más?
Sí, además, se amplían las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas como es la opción de alquiler de la vivienda habitual ejecutada.
Para ello, y durante el plazo de vigencia de la suspensión de lanzamientos (15 de mayo de 2020), el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013 podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, el alquiler de la misma en condiciones favorables.
¿Cuándo se deberá solicitar?
La petición de alquiler deberá realizarse en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL 5/2017 (es decir, desde el 19 de marzo de 2017), para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión.
Y de 6 meses a contar desde que se produzca la suspensión del lanzamiento para quienes se beneficiasen de dicha medida con posterioridad.
¿Cuánto se pagará de renta?
El precio máximo anual del alquiler será el 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate determinado según tasación.
¿De cuánto tiempo será el alquiler?
El arrendamiento tendrá una duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Una vez cumplido estos primeros 5 años, y siempre que sea de mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario, podrá prorrogarse el arrendamiento anualmente durante cinco años más.
¿Alguna iniciativa más?
El RDL 5/2017 también requiere al Gobierno, para que en el plazo de ocho meses desde la entrada en vigor de este RDL, proponga medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda misma, la posibilidad de que se descuenten del mismo una parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización del préstamo o crédito origen de la ejecución y las mejoras realizadas a su cargo durante el período en el que estuvo suspendido el lanzamiento, así como otros factores que garanticen un precio equitativo en la recuperación de la vivienda, evitando situaciones de asimetría (o, podríamos decir, de enriquecimiento injusto) en este proceso.
¿Algo que añadir desde Derecho Bancario a este nuevo RDL?
Sinceramente, nos parece insuficientes las medidas adoptadas, las cuales no termina por dar una solución real y práctica al problema del sobreendeudamiento de la persona física en España.
De hecho, y si partimos de la cifra del número de préstamos hipotecarios sobre vivienda residencial que hay en vigor en España (se calcula que hay en España[1], aproximadamente, en torno a 3.791.793 de contratos de préstamo) y se confronta con las 78.600 familias que se han beneficiado de las medidas previstas en el RDL 6/2012 y la Ley 1/2013, se puede apreciar que el impacto de la normativa en el monto total sólo supone tan sólo el 2% de todos los préstamos que están en vigor. ¿Qué va a pasar con el resto?
Es más, si se toma como referencia el número de ejecuciones hipotecarias desde 2012 (el RDL 6/2012 entró en vigor en marzo de 2012) hasta 2016 (año completo), el número de ejecuciones ascendió a la cifra de 371.670 aprox., lo que supone que el impacto de las medidas podría haber tenido un impacto en el 21% de los casos de ejecuciones hipotecarias. Y decimos que “podría haber tenido” ya que se trata de un cálculo aproximado y esta cifra podría variar, pero sí que es indicativa de una realidad, y es que el Código de Buenas Prácticas brilla por su ausencia en los casos cotidianos de ejecuciones hipotecarias y situaciones de sobreendeudamiento de personas físicas. ¿Qué va a pasar con estas personas?
Nos volvemos a realizar esta pregunta y seguimos sin encontrar respuesta, ya que el sistema jurídico español sigue sin dar soluciones legales, globales y reales a un problema (el sobreendeudamiento privado) que potencialmente puede sufrir cualquier persona.
Ya que no sólo hacemos referencia al particular que deja de pagar la hipoteca de su vivienda, sino a todos aquellos que tienen un problema generalizado de impagos y que pueden perder todo aquello que han obtenido por una “mala racha económica”, quedando en las listas de morosos sin posibilidad de reengancharse a la vida civil económica, lo que a la postre supone un perjuicio a la economía de un país, ya que, por regla general, si no se consume, no se crece (en términos financieros)..
No creemos en medidas parciales ni tampoco pedimos que estas medidas aprobadas sean aplicadas sin ningún tipo de criterio a cualquier situación, pero sí que se intente dar sentido a un problema real.
Por ejemplo, seguimos sin entender la cerrazón que existe con las deudas de acreedores públicos (Agencia Tributaria y TGSS), en las que el interés de demora y los recargos suelen hacer inviable la posibilidad de recuperar la totalidad de la deuda, terminando la misma siendo ejecutada en procedimientos cuasi-sumarios de subastas públicas en las que no se garantiza un valor mínimo de adjudicación (a diferencia de lo que ocurre con la Ley de Enjuiciamiento Civil) o que los pisos sean adjudicados y pasen a reintegrar el fondo social de la vivienda, para que los mismos sean alquilados a precios sociales o exista la posibilidad de recompra por parte de los deudores. Es más, en muchas ocasiones, se pierde la propiedad y el deudor sigue manteniendo una deuda con la entidad pública acreedora, lo que hace inviable la recuperación de esa persona a la vida civil económica.
Esta asimetría dependiendo de quien sea el acreedor –una entidad privada o una pública- no favorece la solución a situaciones de sobreendeudamiento, siendo, en nuestra opinión, más injusta cuando el que ejecuta o reclama es una entidad pública que una privada. Al menos en este último caso, el particular puede defenderse ante una entidad bancaria de si es nula la cláusula de vencimiento anticipado, puede solicitar las medidas previstas en el RDL 6/2012, etc.
[1] Información obtenida: http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/informes/ahe/archivos/analisis-cartera-hipotecaria-septiembre-2016.pdf
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