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Esta pregunta sencilla se torna en una respuesta difícil de contestar y no exenta de riesgos jurídicos, ya que la figura del administrador en una herencia aceptada a beneficio de inventario no viene desarrollada en el Código Civil con toda la claridad que quisiéramos.

En efecto, si la institución de la aceptación a beneficio de inventario es un concepto con multitud de recovecos jurídicos, que nunca ofrece una total seguridad, se puede afirmar que la figura del administrador de una herencia en administración (es aquella situación en la que se encuentra la herencia desde que es aceptada a beneficio de inventario hasta que se procede a la totalidad del pago de las obligaciones hereditarias) es un extraño laberinto sin muchas salidas, en el que no se sabe muy bien qué y qué no se pueda hacer.

La indeterminación de las funciones del administrador de una herencia en administración parte, desde nuestro punto de vista, desde la propia norma que regula dicha figura, carente de un desarrollo mínimo que permita delimitar el campo de acción del administrador.

De esta manera, el art. 1.026 del Cciv. señala que:

Hasta que resulten pagados todos los acreedores conocidos y los legatarios, se entenderá que se halla la herencia en administración.

El administrador, ya lo sea el mismo heredero, ya cualquiera otra persona, tendrá, en ese concepto, la representación de la herencia para ejercitar las acciones que a ésta competan y contestar a las demandas que se interpongan contra la misma”.

Además, los siguientes artículos del Cciv. lo único que desarrollan son unas normas sobre imputación de pagos a los acreedores: orden de preferencias, etc., pero no existe ninguna regla acerca de lo que puede hacer y deshacer un administrador.

Es, por ello, que el abanico de posibilidades al que un administrador se puede enfrentar en el mundo real provoca que exista una enorme casuística en torno al tema y que se deba tratar cada supuesto de manera concreta, sin poder generalizar.

En el artículo de hoy vamos a tratar uno de estos supuestos, como es la posibilidad de alquilar un inmueble dentro de una herencia en administración.

¿Se puede hacer?

Antes de contestar a esta pregunta, cabe advertir que no existe una respuesta categórica al respecto, sino que tan sólo se va a tratar de verter una opinión (eso sí, razonada) que puede ser objeto de crítica, por lo que en caso que se vaya a tomar una decisión o actuación basada en este artículo, la misma deberá ser objeto del adecuado asesoramiento profesional.

Entrando en materia, cabe señalar que el art. 1.024.2 del Cciv. establece que: El heredero perderá el beneficio de inventario: 2.º Si antes de completar el pago de las deudas y legados enajenase bienes de la herencia sin autorización de todos los interesados, o no diese al precio de lo vendido la aplicación determinada al concederle la autorización.

Tribunal SupremoEste precepto ha sido interpretado de manera restrictiva por el TS, tal y como se puede comprobar en su sentencia de núm. 24/2011, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2011, según la cual: De aquí que se pierda el beneficio de inventario si realiza algún acto doloso o culposo de enajenación de bienes hereditarios, conforme al artículo 1024 .2º del Código civil, debidamente interpretado; es decir, se trata de enajenación irregular, anómala; se trata de una enajenación que es válida pero que entraña una irregularidad que se sanciona con la pérdida del beneficio de inventario. Una antigua sentencia de 4 de abril de 1903 , refiriéndose el número 1º del mismo artículo lo aplica cuando el heredero ha actuado “maliciosamente con el propósito de lucrarse o de perjudicar a los interesados en la sucesión o con cualquier otro intento más o menos reprobado. Además, los casos de pérdida del beneficio de inventario que enumera el artículo 1024 son numerus clausus y de interpretación restrictiva como todos los preceptos sancionadores. Así, pese a que la división de cosa común se califica de acto dispositivo, no puede entrar en el caso de enajenación de bienes de la herencia que sanciona el citado precepto en el número segundo. No dispone el llamado como heredero, a beneficio de inventario, irregularmente de un bien hereditario, sino que otros copropietarios (incluso él mismo) proceden a la división y concretan la porción que le corresponde a aquél, lo cual no puede considerarse como una enajenación irregular o maliciosa “.

Pues, bien, basándonos en la máxima civilista a maiori ad minus (quien puede lo más, puede lo menos) y en la distinción clásica de actos de disposición y actos de administración, se podría defender la viabilidad jurídica de arrendar un inmueble mientras que la herencia está en administración, ya que la ley únicamente castiga ciertos actos de disposición (como se ha explicado, no todos, sino los considerados irregulares), por lo que los actos de administración estarán al margen de dicha prohibición.

Dicho esto, cabe escalar a un segundo estadio en nuestra argumentación ya que la doctrina distingue entre actos de administración ordinaria y extraordinaria.

De esta manera, un contrato de arrendamiento superior a 6 años (por aplicación analógica del art. 1.548) o en el que se incluya una opción de compra (ver Sentencia del TS núm. 1029/2000, Sala de lo Civil, de 14 de noviembre de 2000) suelen ser considerados como actos de administración extraordinaria (para algunos incluso de disposición), por lo que cualquier arrendamiento de este tipo debería considerarse que se excede de las facultades de un administrador de una herencia en administración, y podría conculcar las prohibiciones señaladas por el art. 1.024 del Cciv.

En definitiva, y para simplificarlo todavía más, siempre que el alquiler no suponga comprometer el futuro del bien inmueble para una posterior enajenación del mismo, entendemos que dicho acto podría ser realizado y el administrador de la herencia tendría facultades para ello.

Además de dos estos requisitos (que el arrendamiento sea inferior a 6 años y que no se incluya una opción de compra en el mismo), somos de la opinión que el alquiler debería cumplir otros requisitos tales como: a) el precio de la renta sea acorde con el mercado; b) las rentas obtenidas sean destinadas íntegramente a pagar a los acreedores; c) se haya intentando un acuerdo para vender los inmuebles pero este no haya sido posible, y; d) se haya notificado previamente el alquiler a los acreedores de la herencia y éstos no se hayan opuesto al mismo.

Como se puede intuir, la legalidad del contrato de alquiler de un inmueble de una herencia en administración será tanto más viable, jurídicamente hablando, siempre que se pueda probar la buena fe que rodea al negocio jurídico, habiendo introducido este artículo algunos de los requisitos que podrían llevar a demostrar esta buena fe de la que hablamos, sin perjuicio de que en cada caso particular se tenga que valorar las circunstancias que rodean al arrendamiento.

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