Rate this post

subasta judicial 2El caso práctico es el siguiente. El piso X tiene dos hipotecas. Se está ejecutando judicialmente la segunda. El señor Y decide pujar por el piso y se lo adjudica. Con el dinero que consigna da para pagar la segunda hipoteca, pero no la primera.

¿Qué pasará? ¿El señor Y tiene que pagar la primera hipoteca? ¿responde personalmente de esa deuda?

Pues, bien, para dar contestación a estos interrogantes, vamos a citar la sentencia nº 497/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 19 de julio de 2016 -Rec. 125/2014-.

Dicha sentencia consolida la doctrina del TS respecto a la subrogación del adquirente en subasta pública. De esta manera, el adquirente en subasta pública de un bien hipotecado no adquiere la posición de deudor si no asume expresamente la deuda de éste.

En otras palabras, la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que aquélla asegura.

Si bien es cierto que habitualmente el adquirente de la finca hipotecada termina pagando la primera hipoteca, para evitar que ésta acabe siendo ejecutada y perder la inversión realizada en el piso, también es cierto que el adquirente no está obligado a pagar la primera hipoteca y no respondería personalmente de las deudas anteriores del piso que ha adquirido en subasta judicial.

Además, todo pago que el señor Y realizase por las cargas anteriores podría reclamarlos al deudor principal, el cual está obligado personalmente a pagar dicha deuda previa.

No obstante, esto no ocurriría al revés. Es decir, si el deudor principal paga una deuda suya (la primera hipoteca), después no podrá repercutir ese pago al señor Y (adquirente en subasta pública del piso hipotecado), viéndose el piso X liberado de las cargas anteriores.

Así, la citada sentencia nº 497/2016 de 19 de julio de 2016 resolvió el mismo supuesto, según la cual:

TERCERO.- Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH . Doctrina judicial aplicable.

… 2. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser desestimado.

Aunque la literalidad del antiguo artículo 131 LH , particularmente de la correlación de sus reglas 8.ª, 10.ª y 13.ª, pudo presentar alguna duda de interpretación acerca del alcance de la subrogación legal establecido y su posible extensión a la propia obligación garantizada, no obstante, dicha cuestión quedó resuelta y aclarada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 2006 (núm. 435/2006 ) que, con referencia a dicho contexto normativo, declaró:

«[…] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH , sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH , como traducción del principio de publicidad, y de. «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley , según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».

Con posterioridad, y de acuerdo a la reforma operada en dicho artículo por la Ley 1/2000, número sexto de la disposición final novena , los artículos 668.3 y 670.5 de la LEC , profundizan en la línea señalada recalcando no sólo la continuidad del sistema con relación a la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, sino también la limitación del efecto subrogatorio respecto de dichas cargas y gravámenes sin alcanzar la deuda u obligación garantizada: «el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos». Por lo que conforme a la propia previsión normativa, que delimita el alcance del efectum iuris en la subrogación legal, la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es, la subrogación al amparo del precepto, acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria.

Máxime, en el presente caso, en donde en la adjudicación de las referidas fincas ya se descontó del valor de tasación de la finca registral núm. NUM000 el importe de la hipoteca de la misma.

En definitiva, crédito e hipoteca son realidades autónomas e inconfundibles, situadas en relación de dependencia, siendo el crédito el elemento principal y la hipoteca el elemento accesorio. La condición de deudor y la de hipotecante pueden no coincidir, bien de forma simultánea al nacimiento de la obligación y a la constitución de la garantía hipotecaria, bien por actos sobrevenidos. La responsabilidad del deudor, salvo en el supuesto del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, alcanza a todos sus bienes presentes y futuros. La del titular del bien hipotecado, en el caso de que no coincida con el deudor, se limita al importe de ese bien.

Print Friendly

No hay comentarios